Černé stavby při prodeji nemovitosti mohou být kamenem úrazu. Proč?
Kůlna, garáž či udírna nám může prodej nemovitosti prodloužit, nebo i zmařit. Říkáte si: „postavil jsem si kůlničku na vlastním pozemku, tak i ta kůlna je moje“. A ejhle, ona není.
Nedávno jsem prodala rodinný domek z roku 1977. Na pozemku stála rozestavěná cihlová udírna. No, byl to takový malý domeček 11m2 s komínem plný harampádí. Bylo jasné, že jde o nedostavěnou „kůlničku“, kterou můžeme zařadit do kategorie „černé stavby“.
Na Listu vlastnictví ( dále jen LV) bylo o této kůlničce uvedeno, že „na pozemku stojí stavba bez čp/če“. Ajajaj. Na katastru platí pravidlo „co je tady psáno, to je dáno“. A do námi srozumitelného překladu je tu napsané, že vlastníkem kůlny stojící na vašem pozemku nejste Vy a vlastně není nikdo.
Kupec se může „šprajcnout“, sice pro Vás nelogicky, ale oprávněně. Může mi argumentovat „Já si koupím dům i s tou kůlničkou a na mně bude zvonit někdo, kdo mi bude tvrdit, že kůlna je jeho.“ Celkem nepravděpodobné, ale dle toho, JAK je na katastru kůlna napsaná, riziko to je.
Je tu několik řešení a vždy je důležitá DOHODA obou stran i proaktivnost makléře:
1. Stavbu zkolaudovat. Jenže věnujte se kolaudačnímu procesu, když dům i s kůlnou prodáváte a nevíte, zda náhodou kupec onu kůlničku nebude chtít třeba zbourat
2. Kupec koupí dům i s touto „černou stavbičkou“ a pak jí bud‘ zbourá, nebo zkolauduje, anebo uvede jiným způsobem do pořádku
3. Osobně zajít na stavební úřad, nahlédnout do centrální spisovny, zajít na katastrální úřad a dohodnout se, jak lze bez náročné byrokracie tuto situaci co nejelegantněji a nejrychleji vyřešit
Klientovi šetřím čas, zbavuji ho starostí a zároveň mi záleží na tom, aby kupující měl veškeré informace o nemovitosti a dobrý pocit z koupě. V tu chvíli se ze mě stává investigativní detektiv. Bylo na kůlnu stavební povolení? Najdu nějakou dokumentaci na úřadech? A jak je možné, že dokumentace ke stavbě kůlny neexistuje, na katastru je zakreslená, ale NE zapsaná?
Na úřadě stavebním ani katastrálním žádná dokumentace nebyla. Nakonec po dlouhých peripetiích a proaktivnosti úřednic katastru ( dámy, za to Vám moc děkuji ), jsme se dopracovali k „nejjednoduššímu“ řešení, aby to na LV bylo zapsáno v pořádku.
Majitel nemovitosti vydá ověřené Prohlášení vlastníka, že se jedná o drobnou stavbu, která není předmětem zápisu do katastru nemovitostí. A zároveň podají na katastr ohlášku o změně druhu pozemku na „ostatní plocha“. Není potřeba chápat logiku takového procesu, důležité je výsledek, že majitel pozemku, na kterém stojí kůlna, bude i majitelem oné kůlny :) olalááá.
Problém vyřešen :)
Užívejte podzimu a velmi ráda Vám odpovím a odepíšu, jestli potřebujete s něčím pomoci nebo poradit. Ozvěte se mi.
P.S: A JAK TO DOPADLO?
Nakonec jsme se s kupcem dohodli, že tuto peripetii změny zápisu na katastru udělá on. Protože si zařídil hypotéku a specifikace nemovitosti na hypotečním úvěru dle LV byla zapsána ještě před plánovanou změnou, kterou jsme na katastru chtěli udělat. Výhoda pro kupujícího už ale je, že jsme mu ušetřili čas a peripetie s lítáním na úřadech a nalezení řešení. Přistoupili jsme k podpisu kupní smlouvy.
